Investir en SCPI : Conseils pour choisir cet investissement immobilier

Investir dans l'immobilier physique sans l'acheter en totalité est une proposition des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI).

Qu'est-ce qu'une SCPI, comment fonctionne ce type d'investissement, sept raisons d'investir dans une SCI et l'immobilier, les risques liés à cet investissement, et comment les éviter ou du moins les réduire.

Retrouvez enfin tous les conseils et critères pour choisir la bonne SCPI, ainsi que la meilleure sélection de SCPI du moment.

Qu'est-ce que la SCPI ? La première SCPI a été créée dans les années 1960. Un principe novateur à l'époque était de donner aux investisseurs l'accès au marché de l'immobilier professionnel en acquérant des parts d'une société d'investissement spécialisée dans l'immobilier.

Dès lors, les "pierres de papier" (l'héritage, c'est-à-dire que les pierres sont détenues par le biais du stock de l'entreprise, c'est-à-dire du papier), permettent à chacun d'accéder à l'immobilier physique sans modestes soucis d'investissement et de gestion. La SCPI a été investie dans de nombreux actifs et repose sur la mutualisation des risques.

Il s'agit donc d'un placement collectif qui investit dans l'immobilier et qui s'adresse aux particuliers qui souhaitent diversifier leur épargne et asseoir leur position sur le marché immobilier sans investir directement dans l'immobilier.

Il permet aux investisseurs de placer leur argent sur le marché immobilier et idéalement de se constituer un patrimoine qui leur assure des revenus réguliers. Cependant, gardez à l'esprit que le capital n'est pas garanti et que le risque de perdre du capital est bien réel.

De plus, la SCPI n'est pas un produit coté et n'a donc pas la même liquidité que les autres produits financiers cotés.

Comment fonctionne SCPI ?

SCPI : manuel d'instructions pour l'infographie

Elle rachète des parts de SCPI, et la SCPI rachète les immeubles qui composent le portefeuille immobilier. Ces immeubles génèrent les loyers versés à la SCPI. La société de gestion distribue le loyer aux porteurs de parts.

Il existe deux principaux types de SCPI en activité. SCPI à capital fixe et SCPI à capital variable.

SCPI à capital fixe

Le gestionnaire définit la cible d'abonnement (NPV) au moment de la création. Une fois ce montant atteint, le capital de la SCPI pourra être régulièrement augmenté au gré du gérant. Ainsi, les investisseurs ne peuvent souscrire que pendant la phase de constitution du capital ou pendant la période de souscription suivante : Le prix d'achat et de vente d'une action dépend du marché de l'offre et de la demande (marché secondaire).

SCPI à capital constant

Le gestionnaire ne détermine pas le montant de l'abonnement. Les investisseurs peuvent souscrire à tout moment. Ainsi, le gestionnaire doit investir la totalité des capitaux reçus, quelles que soient les opportunités d'investissement susceptibles d'affecter la qualité des actifs de la SCPI. L'avantage pour les actionnaires est qu'ils sont plus stables car leur valeur est déterminée par la direction elle-même, et non par le marché.

Comment investir en SCPI ? Comment acheter la souche SCPI

Les investisseurs ont deux options lors de l'achat d'actions.

Achat direct : L'investissement direct signifie qu'un souscripteur achète des actions directement auprès d'une société de gestion, d'une banque ou d'un conseiller en gestion de placements.

Achat indirect : Dans ce cas, le particulier investit en SCPI compte par compte par le biais d'une assurance-vie (vous devez remplir l'agrément spécifique à chaque compte SCPI adressé à la compagnie d'assurance). Investir en SCPI ne nécessite pas de démarches administratives d'acquisition, comme l'achat direct d'un bien immobilier si vous souhaitez réaliser un investissement locatif.

Il s'agit donc d'un investissement immobilier, mais vous n'êtes pas obligé de vous rendre chez un notaire. Remplissez simplement le formulaire d'adhésion. Différents types de SCPI

Investir dans la performance SCPI

La SCPI Rendement est la SCPI dite de l'immobilier d'entreprise.

Leur objectif est simple : partager des revenus normaux ou des bénéfices immobiliers lorsqu'une action est vendue. Les actifs que nous détenons sont des bureaux et des locaux commerciaux qui sont loués par des entreprises ou des institutions publiques et privées.

Par conséquent, la surface locative peut être importante et générer des loyers importants (c'est-à-dire des bénéfices pour les actionnaires). Les actifs peuvent être très variés et être constitués de bureaux, de commerces ou d'immeubles appartenant tous à la même thématique (par exemple, cliniques, EHPAD, santé avec EHPAD). Cependant, les SCPI de rendement peuvent également investir dans ces trois types d'immeubles sans occuper plus de 70 % du parc de logements. Ensuite, nous aborderons la SCPI diversifiée.

Investir en SCPI fiscale

La SCPI financière, comme son nom l'indique, n'a pas pour vocation première de générer des revenus importants, mais d'offrir aux souscripteurs des incitations fiscales. Ces sociétés privées d'investissement immobilier, également appelées SCPI immobilières résidentielles, investissent dans l'immobilier résidentiel (maisons, appartements).

Les gérants sélectionnent les actifs les plus attractifs en fonction de leur localisation géographique, de leur qualité intrinsèque (service, accès, etc.) et des évolutions de valorisation attendues. Les immeubles sont constitués d'immeubles neufs ou rénovés conformément aux lois et taxes applicables auxquelles ils sont soumis. Il s'agit par exemple de la méthode Pinel de Pinel SCPI ou de la méthode Marlow de Marlow SCPI.

Ces SCPI permettent aux contribuables de bénéficier de réductions d'impôts en échange d'une période de propriété (et de loyer). Il est donc conseillé de faire un investissement à long terme dans ce type de SCPI.

Quelle est la meilleure SCPI en 2021 ?

Il est très difficile de classer la meilleure SCPI car la meilleure SCPI pour vous n'est pas forcément la même pour votre voisin. En fait, il est essentiel de considérer vos objectifs d'investissement.

D'abord, demandez-vous si votre objectif principal est de réduire votre fardeau fiscal ou de réaliser un profit (investir votre argent et générer des revenus). Vous pouvez déjà vous orienter entre SCPI de performance et SCPI fiscale. Deuxièmement, de ces deux grandes catégories, la meilleure SCPI n'est pas toujours celle qui est la plus performante.

D'autres facteurs, notamment les actifs de la SCPI, sont également à considérer. La question fondamentale est de savoir où investir dans la SCPI. Si vous avez déjà réalisé un investissement locatif en région parisienne et souhaitez investir dans une SCPI fiscale, la meilleure SCPI est que vous puissiez investir dans l'immobilier plutôt que dans un appartement à l'intérieur ou à l'extérieur de Paris. Tout en France pour diversifier votre patrimoine.

Si vous souhaitez utiliser votre patrimoine de SCPI pour investir dans l'immobilier dans un domaine d'activité particulier, comme la santé, vous pouvez opter pour une SCPI, comme Pierval Santé ou Primovie. Si votre objectif premier est de diversifier votre patrimoine immobilier et d'investir hors de France et de privilégier la diversité de votre patrimoine et de vos locataires, choisissez une SCPI européenne comme Corum XL ou Novapierre Allemagne 2.

Tenez également compte de votre profil de risque. Vous avez tendance à choisir une SCPI qui présente une notation plus élevée sur l'échelle de risque des Informations Clés pour l'Investisseur (DICI) et un rendement potentiel plus élevé, ou à l'inverse, une SCPI qui vous paraît moins risquée pour la sécurité ? Et ce retour) ?

Pour investir dans la meilleure SCPI, il faut garder à l'esprit qu'aucune SCPI parfaite ne convient à tout le monde. Pour investir dans la meilleure SCPI, vous devez d'abord analyser vos objectifs de placement, considérer la composition de votre patrimoine et vous référer au profil de l'investisseur. Café du Patrimoine vous propose les cinq meilleures SCPI actuellement disponibles, en fonction de vos objectifs d'investissement.

Top 5 actuel des meilleures SCPI

Compte tenu de la crise sanitaire actuelle et des évolutions potentielles liées au développement du télétravail notamment, envisager des stratégies d'investissement au sein des SCPI pour se recentrer sur la diversification au sein du portefeuille de SCPI, notamment au travers de SCPI thématiques. Les meilleurs choix SCPI actuels sont :

1. SCPI ACTIVIMMO

Activimmo (gérée par Alderan) est une nouvelle SCPI à capital variable (constituée en juin 2019) sous le contrôle de près de 100 M€ à ce jour. Elle investit dans des actifs immobiliers à usage d'implantations d'entreprises, d'entrepôts et de logistique urbaine (pour desservir le fameux "Last Mile") en périphérie, à proximité des axes autoroutiers, ou dans les lieux de travail et de consommation. 100% du patrimoine de la SCPI Activimmo sont concernés, 63% en Île-de-France et 37% en Île-de-France.

Cette thématique doit continuer à bénéficier du développement du e-commerce et des dynamiques qui obligent les centres logistiques et de distribution à se rapprocher du centre-ville.

Actuellement, ces objets ont une cote inférieure à celle des bureaux en centre-ville. La SCPI Activimmo peut être intéressante pour miser sur la revalorisation de ces actifs. Par conséquent, vous devriez profiter de la hausse des actions.

D'un point de vue financier, la SCPI Activimmo a une utilisation financière de 99,10% et un rendement d'un peu plus de 6%, ce qui est très intéressant. En termes de coût, la SCPI Activimmo a un coût de souscription de 12,72% et un coût de gestion de 12%, ce qui en fait le haut de gamme du marché.

2. SCPI PIERVAL SANTE

Autre SCPI thématique, Pierval Santé (gérée par EURYALE AM), est un portefeuille immobilier directement ou indirectement lié au secteur de la santé, quel que soit le secteur médico-social (EHPAD/maladie d'Alzheimer, centres d'hébergement, etc.). développent une stratégie d'investissement axée sur la construction. ). 60% des actifs, soit 30% des investissements dans le secteur médical et de soins (cliniques, dialyse, cabinet médical, etc.). Le reste des autres secteurs de la santé (bureaux, commerces…) représente 10% des actifs de la SCPI Pierval Santé.

Pierval Santé a réalisé d'importants investissements à l'étranger, notamment en Allemagne (29%) et en Irlande (20%). La France ne représente que 37% de la richesse mondiale.

Outre l'intérêt manifeste pour le secteur de la santé, il convient de noter que les actions n'ont pas augmenté de valeur depuis le début de l'année 2014 et bénéficient d'une décote de valeur nette de 4 %.

L'utilisation économique de la SCPI Pierval Santé est de 99,39% et le taux de versement en 2020 est de 4,95%.

La SCPI Pierval Santé a un coût de souscription de 10,51% et un coût de gestion de 8,40%, dans le bas du marché.

3.3. SCPI KYANEOS PIERRE

Créée en juin 2018, une autre jeune SCPI thématique de notre choix a trois finalités principales : Améliorer le bien-être des locataires. Améliore l'efficacité énergétique des plantes.