Jusqu'en 2020, le rendement des SCPI était exprimé en "TDVM", Taux de distribution sur valeur de marché. Depuis 2021, cette méthode a été légèrement corrigée pour n'être désormais plus qu'un taux de distribution.
Un changement qui a son importance et qui rend délicat la comparaison entre les performances de 2021 et celles des années précédentes. Première modification d'envergure : le taux de distribution des SCPI internationales n'est plus exprimé net d'impôt, mais brut, augmentant fictivement le rendement servi.
Ceci présente toutefois un intérêt du côté des épargnants : il est plus facile de les comparer avec les SCPI domestiques, les taux étant désormais exprimés de la même manière.
Le second changement de taille concerne la valeur des parts de SCPI prise en compte pour déterminer le taux de distribution. Auparavant, c'était la valeur moyenne d'une part tout au long de l'année qui était utilisée. Désormais, c'est la valeur au 1e janvier de l'année qui est déterminante.
Les fluctuations connues en cours d'année, en particulier à la hausse, ne sont donc pas amenées à modifier le taux de distribution affiché par les gestionnaires de SCPI.
La rentabilité des SCPI varie en fonction de nombreux critères
Au-delà de la modification de la méthode de calcul du taux de rentabilité des SCPI, plusieurs variables propres à chaque support d'investissement ont leur importance.
Ainsi, les performances des SCPI sont parfois très hétérogènes. C'est tout d'abord le type d'investissement immobilier effectué par le gestionnaire qui a son importance. Très majoritairement, les SCPI détiennent des bureaux, puis des lieux liés à la santé ou à l'éducation, et en troisième position des commerces. Certaines SCPI très spécialisées, par exemple dans l'hôtellerie, un secteur pleinement impacté par la crise sanitaire, ont vu leur rendement dégringoler.
C'est le cas de la SCPI Atream Hôtels qui affiche +2,64 % en 2021. À l'inverse, les SCPI diversifiées permettent d'obtenir de très bons taux de rendement. La palme revient toutefois aux SCPI spécialisées dans l'immobilier logistique, comprenez les entrepôts de stockage, qui affichent un taux de distribution moyen de 5,67 % sur l'année 2021.
Les SCPI peuvent non seulement se diversifier en fonction du type d'actif détenu, mais aussi selon les lieux d'investissements. Si certaines se limitent à la France, d'autres sont présentes à l'international. En matière de rentabilité, ces dernières prennent d'ailleurs l'avantage : les SCPI qui exercent uniquement à l'étranger ont servi un taux moyen de 4,72 % en 2021, devant les SCPI domestiques (4,57 %) et les SCPI mixtes (4,48 %). Dans tous les cas, et même en tenant compte des modifications de la méthode de calcul, les performances des SCPI restent encore très intéressantes eu égard à la rentabilité des autres placements, et au niveau d'inflation.
Les Français sont d'ailleurs nombreux à en avoir pris conscience : en 2021, la collecte sur ces supports a progressé de +22 % pour atteindre 7,4 milliards d'euros. Reste à ne pas occulter les inconvénients des SCPI : un horizon de placement à très long terme et une absence de garantie en capital.